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日本は土地が細分化されすぎている

想像して欲しい

駐車場の商売を

駐車場は場所が良ければ、他の商売よりもかなり低いコストで安定的に儲けることができる商売だ

人間が管理人として必要だった以前と違い、機械化の進んだ現代数百台停められる自走式立体駐車場ですら、
無人で管理できる

繁華街のそばには立体駐車場がたくさんあり、いつもほぼ満車と言う例も少なくない

なら、儲かる土地を確保できる能力がある人がジャンジャン負債や株式の発行をして、
事業拡大を図るというのは十分ありうる

ならなぜ、繁華街の駐車場はしばしば「不足」するのだろうか?

それは日本ならではの理由がある

それが「所有権が細分化しすぎ問題」である

日本の土地はたくさんの所有者が小さな土地を保有しているという場合が全国各地で見られ、
まとまった面積を総合的に開発するということがしにくい

その為、JRや私鉄の保有地を活かした駅ビルやイオンモールができると、既存の商業地は一体的に戦えないので、
負けてしまうということが全国各地で見られる

例えば岐阜市(イオンモール)であったり鹿児島市(アミュプラザ鹿児島)であったり、都城市(イオン×2)、千葉市などで見られる

毛利元就の3本の矢ではないが、土地も一体開発した方が、集客力は強い

<管理コストがやすくつく>
土地の一体開発というのはとても大事な概念で「管理コスト」を抑えることができるという点で
そこのテナントに入る企業や顧客にメリットをもたらす

駐車場2017年12月19日

例えば駐車場も経営者側から見れば、ロック式の平面駐車場よりもゲート式の立体駐車場のほうが資本集積度が
高いので面積あたりの収益性を高めることができる

どういう理屈かと言えば、借入金を使うからで、ロック式は地面にロック板を埋め込み、駐車場の端に支払いの機械を建ててて終わる
しかしゲート式は立体駐車場にしたりできるから、借入金を使う余地がある
つまりレバレッジをかけることができるわけだ

レバレッジ:借入金をつかい、自己資本以上の大金を動かして儲ける(儲けられるというたぬきの皮算用)という方法

客から見ればまとめてショッピングモールなら何時間も停めておけるけど商店街だと利用したらすぐ移動しないといけないもしくは有料だったりする

 <宣伝コストも安くつく> 



「この店に来て」というより「ここに来て」という方が簡単だ

靴屋に来て、スーパーに来て、服屋に来てというより「イオンモールに来て」とか「アミュプラザに来て」という方が簡単だ

その点で専門店はショッピングモールやルミネなどの駅ビルに負けてしまう   



宝石店や飲食店はテレビで広告を出すが、同じ県内に10店舗あるのと、50店舗ある場合を比較すると、
店舗数が多いほど、一店舗あたりの広告費負担は減る

しかも店舗が多いほどCMの費用対効果も上昇する


日本は「まとまった土地」がなかなかない

というか、これまで土地の集約がおきなかった

都市のまとまった開発は日本では難しい

その為、面積あたりの資本収益性を高めることが難しい
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