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>鉄筋の3階建て以上の建物をどうすれば良いのか… 繁華街の限界と衰退時の対策 人口流出と人口減少

今回は首都圏以外の資産管理と不動産について書いてみようと思う

四国、東北、中国、九州、北陸、山陰の地方についてだ

長引く不況による地方都市の衰退は地方に住む皆さんなら身にしみて感じているはずだ

岐阜県柳ケ瀬、福岡県久留米、宮崎県宮崎市、宮崎県都城市、鹿児島県鹿屋市、阿久根市、三重県松坂市、鳥羽市、熊本県八代市、水俣市、人吉市、北九州市その他幾つかの街は、この目で衰退を確認した

柳ヶ瀬とか、岐阜駅の駅前とかひどかった、どんな感じかというと、未だに繊維関係の会社であったであろう看板がついたビルが放置されているのだ

宮崎県都城市では、イオンの進出で、商店街は衰退していた

人口16万人のまちにイオンが2つあればそりゃ衰退しますわいwww

イオン2016年8月16日



なにしろ人口が減ってんだからどうしょうもない

九州の国勢調査を提示する
国勢調査2016年7月25日

平成七年のピークから40万人減少している

40万人とは町で言えば、神奈川県横須賀市、岐阜市、大坂府枚方市、宮崎県宮崎市、東京都品川区、
アメリカだとネブラスカ州オマハ、ノースカロライナ州ローリー、オハイオ州クリーブランドくらいの人口だ

余計わからんかwww

こんだけ減ればそりゃ衰退しますわいwww

私は地方銀行は死ぬと考えている、実際、九州では先手を取ったふくおかフィナンシャルグループ(FFG)コーポレートカラーは青、コーポレートカラーオレンジ色の西日本シティ銀行のグループ、三番手、県内トップの2行(鹿児島銀行・熊本の肥後銀行)の九州フィナンシャルグループ、既に三つ巴、残りの独立系地銀は後は飲み込まれるか独自の手でいき残りを図るしか無い

佐賀共栄銀行、宮崎太陽銀行、南日本銀行はいずれも小型地銀だ

九州での地銀の戦いは、おそらく九州フィナンシャルグループが優位に立つだろう

何故かと言うと、「後背地」があるからだ

後背地とはいうなれば相手が手を出せない安全地帯のことだ

例えば京都は戦国時代にしばしば戦乱になやまされたが、それは中京地域、北陸、近畿、中国、四国に面していたので、周辺の大名がちょっかいを出しやすかったのだアクセスが良すぎたのだ
kyoutokyou2016年7月26日

これを九州で考えてみれば、九州フィナンシャルグループは北上してシェアを切り取る一方で、逆にふくおかフィナンシャルグループの攻撃を受けるリスクをあまり気にする必要が無い
九州フィナンシャルグループ2016年7月26日

なぜなら、鹿児島も熊本も貧乏衰退県なので(自分で言うなwww)、いまさら新しい支店網で営業を強めるインセンティブが働かないのだ、事実、今も鹿児島県熊本県には福岡銀行の支店は1つ
  

しかし、ネットワーク化とビッグデータの利用が広まれば東京の都市銀行(三菱UFJ,三井住友銀行、みずほ銀行、りそな)が、田舎の企業の運転資金の相談にのるようになるだろう

銀行は衰退を見込んで動いてる、ではあなたはどうする?

このページは、地方の周囲半径五キロ圏に、10万人以上の周辺人口を持つ繁華街のビル所有者に向けて書いています
これからの時代、建物は3階以上が余分になるので、新しく開発する建物は平屋、2階建てを基本にする
イオンショッピングモールを思い出して欲しい、イオンは大体4階建てで、1階から3階までが専門店街と食品スーパー、ジャスコで、4階が屋上駐車場の構成
イオン平成28年7月26日

つまり、地上駐車場から来た人が1階から3階を目指し、屋上駐車場の人が1階のスーパーを目指すわけだ

3階のファストフードのフードコートと1階の食品スーパーがイオンの成功の秘密だ、コレによって店内を客が巡回し、
2階3階の衣料品やヴィレッジヴァンガード、本屋、雑貨屋に高い賃料を要求できるのだ

人口の多く歩きに慣れている都市部ならともかく、地方の人は3階4階までエレベーターエスカレーターで登る気を持っていない

だから、ビルは2階が限界だ

もう大人も子供も軽自動車のおかげで足腰が弱りすぎて、平屋の暮らしに慣れているから、歩けないのだ(これホント注意点)

地方のイオンモールに行くと、たくさん用意されたソファーやベンチに腰掛けている人たちがたくさんいる

家族連れや中高年だけでなく、中高生もだ


それに、田舎者はエレベーターに詰め込まれることを嫌う

だから、建物は基本平屋で、地方の繁華街で3回以上にテナントを埋めるのは至難の業になりつつある

都市部ならネイルサロン、美容院、エステサロン、居酒屋、カラオケなんかが埋めてくれるが、地方ではもう無理、
今テナントが入っているなら多少家賃を下げてでも逃げられないようにするべきだ

1階の飲食店ですら難しい時代に、2階3階で上手くやれる商売は貴重だ、
自民党の馬鹿政治家が新幹線を作りまくったせいで地方の営業所、支店、カスタマーセンターが無くなっちゃって、
なかなか立派なビルですら空きが目立つ



東京や大阪の人は知らないかもしれないが、地方では今でも新しい高速道路の建設計画が計画されており、
市役所に「〇〇〇〇道路の早期開通は地域の願い」「〇〇道路を実現しよう!」みたいなバカな垂れ幕がかかっているのだ、高速道路ができたらみんながスルーしていくので、国道沿いのこの街が廃墟になることは明白なのに、田舎者はそれを見てみないふりをしている

出水市役所 2016年7月26日


2,テナントが看板を出す費用をサービスする
テナントに潰れられたらたまったもんじゃない、次の借り手を探すまでまた数ヶ月、あるいは永遠に来ないかもしれない
田舎者の商売でよく間違うのは、宣伝費をケチることである「いいものを作ってれば売れる」「地道にやってれば口コミで売れる」という誤解だ

だから、今時の基本であるフェイスブック、ぐるなび、アメーバブログ、ホットペッパー、チラシ、張り紙をやっていない
それが田舎の経営者である

だから、新しい契約が決まったら広告あるいは看板をサービスとかすると良いと思う

単に宣伝費を削ったというだけで潰れる店は意外と多い


飲食店であればメニューや店構えに凝るくせに、宣伝を怠ってしまうのだ、
だから、一通り友達、知り合いが来終わったら売上がガタ落ちになる

3.スナック、キャバクラ、ラウンジのビルなら外壁より、電飾をつける

日本のビルは八〇年代に建てられたビルが多いので、けっこうカビとか苔とかひびとか入っているビルが多い
外壁を大事にしていないビルを見ると心が痛む

最近、外壁を小洒落た西洋風に切り替えた雑居ビルを見かけたが、それよりは外壁に電飾を凝らした隣のビルに好感が持てた
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不動産用語では、その建物の用途に対して、豪華すぎる設備を「過剰な造作」と呼ぶ

例えるならレオパレスの単身者向けアパートにジャグジー付きのバスタブ、イタリア産大理石のエントランスホールはいらない

このように分不相応な豪華さのことだ

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3.メタルギアソリッドで、スネークがオセロットに「しかしそのエングレーブ(装飾)は何のタクティカルアドバンテージも無い(戦闘にエングレーブは何の意味も無い)」というが私も同感

パリに行きたくなる50の理由
ジュウドゥポゥム

パリ(Paris)やロンドン(London)のように統一感のある町並みならその建物自体で人を呼べるが日本のように雑多な
建物が並んでいるなかで、ヨーロッパ風を気取っても、プロミスやアコムの原色看板が並んでいれば高級感をだせずに「ラブホか?」と思われるのがオチである

通常の外壁より豪華な外壁を入居者は差額として喜んで払うだろうか?
と考えてみれば、その装飾用の外壁材はアドバンテージがない

アドバンテージとは「有利な状況にある、有利、強み」という意味である、ちなみにこのブログのタイトルのソシアルアドバンテージとは社会的優位という意味だ

建物の場合、アメリカであればエンパイアステートビル、クライスラービルのようにシンボリックな建物になれれば、
通常より少し割高な賃料でも借り手は納得することがある

クライスラー・ビルディング(Chrysler Building)は、アメリカ合衆国ニューヨーク市マンハッタン区タートル・ベイにある超高層ビル。この優美な姿はニューヨーク摩天楼のなかでも特徴的なものであり、アメリカ合衆国のシンボルの一つである。


クライスラービルて美しい、クライスラーがいつか歴史の波に沈んでも、そびえ立つクライスラービルはクライスラーという会社があったことをみんなに思い出させてくれるだろう

地方の雑居ビル飲食店ビルだと…

むずかしいかな

だから、外装材より電飾をするべきだと私は思うのだ

綺麗な外装をして照明をビルに向けて当てれば高級感は出るが、壁を張り替えるって高い

クリスマスの時期になるとお金持ちの家は庭に電飾を施す、トナカイ、ソリ、窓から中にはいろうとするサンタクロース(空き巣か!?)

ビルに電飾をするのは安上がりで効果的だ、深海に住むチョウチンアンコウが光で小魚をおびき寄せるのに似ている



【ここまでのまとめ】
1.2階までの建物しか立ててはいけない、田舎の人は立体機動なんて出来ない
2. 既に入っている3階以上の借り手は逃がさないようにする
3.外壁を豪華にすることを借り手に納得させることはむずかしい、建物をデコレーションしたいのなら電飾のほうが費用対効果が高い


さらに


ビルの外壁を清掃することを日本人はあんまりしない、黒ずんだビルをそのままにしている事が多い
しかも殆どのビルだ
個人の住宅でも、こけがはえていても放置していて、傷みが加速している家がある

このことがさらに不動産価値を下げていると思わないのだろうか?

あとは、テナントの広告スペースを与えることが大事だ、具体的には、入居している飲食店、スナック、キャバクラ、ラウンジの各店舗が、広告を貼るスペースを作るのだ

例えば、「今日はセーラー服の日!」とか「コスプレデー」とかを張り出せるようにするのだ

地方だと無料案内所なんて無いエリアが多いから、こうしないと新規客が入りにくい


【それから】

あなたは自分の持ちビルの横のビル、建物のオーナーと知り合いだろうか?

安くても数千万円、高いと数億円のビルを持っているのに、自分の持ちビルのよこのビルの持ち主を知らないというのは
望ましくない状況だ
もし知り合いになっていれば、相手が自分の持ちビルを買収したいと思っていたということを知ることができるし、
自分が相手のビルを買って、新しくより大きい建物に建て替えたり、変な形の土地をより四角に近い形に整形できるかもしれない

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